Von Korea.net-Ehrenberichterstatterin Elena Kubitzki aus Deutschland

Eine der größten Herausforderungen, der sich Ausländer in Korea immer wieder stellen müssen, ist es eine Wohnung zu finden. Je mehr man sich mit dem Prozess der Wohnungssuche in Korea beschäftigt, umso deutlicher wird, wie groß der Unterschied zum deutschen oder europäischen System ist. Da die Wohnungssuche aber ein zentrales Thema für Studenten, Angestellte und sogar für Langzeitreisende in Korea ist, soll dieser Artikel helfen, ein bisschen Klarheit zu schaffen.

Die ersten Schritte
Der erste große Unterschied besteht in der Rolle des Immobilienbüros, der sogenannten Budongsan (부동산). In Deutschland findet man oft in Zeitungen Annoncen über Wohnungsangebote, man bekommt Empfehlungen von Freunden oder sucht im Internet. Letztendlich wird der Vertrag normalerweise aber mit dem Vermieter direkt gemacht. Anders ist es in Korea. Ohne das Zutun der Budongsan passiert gar nichts. Die Wohnungssuche fällt am einfachsten, wenn man in dem Bezirk, in den man ziehen will, von einem Maklerbüro zum nächsten zieht und sich die Angebote des jeweiligen Büros zeigen lässt. Dabei werde Wünsche zu Preis, Größe und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt. Wenn man eine passende Wohnung gefunden hat, muss man zuerst eine Anzahlung leisten. Da besonders in Seoul immer eine riesige Menge an Menschen auf der Wohnungssuche ist, muss man stets schnell handeln, da einem sonst die Wohnung von einem anderen Interessenten weggeschnappt werden kann. Eine Nacht über die Entscheidung zu schlafen, hat auch mich schon die eine oder andere potenzielle Wohnung gekostet. Diese erste Anzahlung ist in der Regel die Hälfte des „Vertragsgeldes“, das vor Einzug in die Wohnung gezahlt werden muss. Die andere Hälfte wird an dem Tag bezahlt, an dem der Mietvertrag offiziell unterschrieben wird.

Der Mietvertrag
Der Mietvertrag wird im Maklerbüro vom Makler, dem Hausbesitzer und dem Mieter unterschrieben. Alle Eckdaten wie die Höhe der Kaution und der Miete, das Einzugsdatum und generelle Hausregeln werden hier festgehalten. Beim Unterzeichnen des Vertrags ist es wichtig – ähnlich wie in Deutschland – dass alle Informationen (Namen, Ausweisnummern usw.) korrekt sind, um eventuellem Betrug vorzubeugen. Zu dem Mietvertrag bekommt man auch Dokumente über den finanziellen Zustand des Vermieters, z. B. ob er oder sie Schulden hat. Diese Information ist besonders wichtig für Leute, die eine hohe Kaution investieren oder einen Vertrag auf Jeonse-Basis abschließen – dazu mehr im nächsten Abschnitt.

Im Vertrag wird außerdem die Vermittlergebühr für das Maklerbüro festgehalten. Die Gebühr ist ein prozentualer Anteil der Jahresmiete und beträgt in der Regel mehrere Hunderttausend Won, also mehrere Hundert Euro. Zwar sind diese zusätzlichen Kosten lästig, aber sie sollen das Maklerbüro sowohl für seine Dienste entlohnen als auch dem Mieter die Sicherheit „kaufen“, dass das Büro sie bei Geldproblemen des Vermieters entschädigt.



Jeonse vs. Wolse
Ein Grund, warum Maklerbüros fast zwanghaft in Immobiliengeschäften involviert werden, sind die hohen Geldbeträge, die hier die Besitzer wechseln. Das ist ganz besonders der Fall bei der Miete per Jeonse (전세) System. Während man in Deutschland eine Wohnung entweder mietet oder kauft, gibt es in Korea einen Mittelweg. Eine Wohnung über Jeonse zu mieten bedeutet, einen großen Teil des Kaufpreises an den Besitzer zu zahlen, den man beim Auszug aus der Wohnung wieder erstattet bekommt. Der Knackpunkt dieses Systems liegt darin, dass man in der Zeit, in der man in der Jeonse-Wohnung lebt, absolut keine Miete bezahlt. Wenn man also ein paar Hunderttausend Euro übrig hat, kann man diese in eine Wohnung investieren, mietfrei leben und nach ein oder zwei Jahren sein gesamtes Geld zurückbekommen. Dieses System hat sich aus einer Zeit entwickelt, in der koreanische Banken sehr gute Zinsen geben konnten und sich das Investment der Hausbesitzer mehr gelohnt hat, als jeden Monat Miete zu bekommen. Da bei einem Jeonse-Handel also mehrere Hunderttausend Euro im Spiel sind, ist es wichtig, über die finanzielle Situation des Hausbesitzers Bescheid zu wissen. Es ist auch wichtig, ein Maklerbüro zu finden, das vertraglich verpflichtet ist, für eventuelle Schäden aufzukommen, falls der Hausbesitzer am Ende des Vertrags unfähig oder unwillig ist, das Geld zurückzuzahlen.

Die zweite Art zu mieten, ist der deutschen weitaus ähnlicher. Wolse (월세) beschreibt die monatliche Zahlung von einer Miete. Jedoch ist beim Mieten die Kaution deutlich höher, als es in Deutschland üblich ist. Während man in Deutschland oft nur ein oder zwei Monatsmieten Kaution hinterlegt, sind es in Korea normalerweise zehntausend bis fünfzigtausend Euro. Je höher die Kaution ist, desto niedriger wird die Miete. Falls man es sich also leisten kann, lohnt sich auch hier die Investition mit höheren Geldbeträgen.

Ein letzter Kostenpunkt, den man bei der Wohnungssuche beachten sollte, sind die monatlichen Gebäudenebenkosten, oder die Gwallibi (관리비). Diese Kosten enthalten meist die Gebäudereinigung und die Instandhaltung der Fahrstühle sowie das Gehalt der Hausmeister. Manchmal sind auch zusätzliche Dienste wie Internet, Fernsehen, oder Stromkosten enthalten. Da auch die Gwallibi gerade bei großen und modernen Gebäuden Hundert Euro übersteigt, sollte man sich bereits auf der Wohnungssuche gut über diesen Punkt informieren.



Die koreanische Wohnung

In Korea in eine Wohnung einzuziehen, unterscheidet sich nicht groß vom Prozess in Deutschland. Wenn man viel Gepäck hat, kann man eine Speditionsfirma engagieren, ansonsten kümmert man sich mit Freunden alleine darum.

Das Letzte, was man bei der Wohnungssuche beachten muss, ist natürlich die Art der Wohnung, nach der man sucht. Grob unterteilt, gibt es 5 Arten von Behausung in Korea.

Apartment
Apartments sind die größten, schönsten und daher auch teuersten Behausungen in Korea. Man muss alle Möbel und Haushaltsgeräte selbst kaufen.

Officetel
Das Officetel ist die kleinere und günstigere Version des Apartments. Das Officetel ist nicht nur komplett eingerichtet (obwohl ein Bett meistens fehlt), es ist normalerweise sowohl als Jeonse als auch als Wolse verfügbar, was es zu einer beliebten Wahl bei Singlehaushalten macht. Von der Größe her reichen sie von einem bis zu drei Zimmern und sind somit für diverse Wohngemeinschaften geeignet.

Oneroom
Wie der Name schon sagt, handelt es sich bei dieser Art von Wohnung um eine Einzimmerwohnung. Genau wie in Deutschland sind hier die Küche, das Schlafzimmer und das Wohnzimmer in einem Raum vereint. Onerooms werden oft von Studierenden bewohnt, da sich diese recht günstige Wohnungsart oft in Uninähe befindet. Normalerweise sind auch Onerooms schön zum Wohnen – es sei denn, sie sind sehr alt, im Souterrain oder haben eine nichtexistierende Schalldämpfung.



Villa
Während sich der Name Villa sehr vielversprechend anhört, handelt es sich in Korea unter dieser Bezeichnung meist um ein relativ altes Gebäude. Villas sind in der Regel etwas größer als ein Oneroom (und werden auch manchmal als Tworoom angeboten), andererseits fehlt es ihnen aber oft an Ausstattung. Villas sind meistens günstiger im Vergleich zu anderen Wohnarten, aber es mangelt teilweise auch an Komfort und Sauberkeit. Außerdem ist eine Villa keine gute Wahl für jemanden, der sich nicht einen Kühlschrank, ein Bett, Schränke etc. anschaffen möchte.

Goshiwon
Auf dem letzten Platz was Größe und Komfort angeht, ist das Goshiwon. Zwar ist dies auch die günstigste Wohnart und oft braucht man hier keine oder nur eine extrem niedrige Kaution, dies spürt man aber auch stark beim Wohnerlebnis in einem Goshiwon. Das durschnittliche Goshiwon ist keine 10 Quadratmeter groß und erlaubt grade so Platz für ein kleines Bett, einen kleinen Schreibtisch und bei Luxusmodellen, eine „Klodusche“, bei der die Toilette mit in der Duschkabine ist. Für Sparfüchse, die nur zum Schlafen nach Hause kommen, kann ein Goshiwon sogar eine recht gute Wahl sein.

Ich persönlich habe in meinen fast vier Jahren in Korea Erfahrungen im Goshiwon, in einer Villa, in einem Oneroom und auch im Officetel gemacht. Natürlich hat mir das Officetel am besten gefallen, aber es war auch immer die teuerste Option. Heutzutage gibt es aber auch sehr viele schöne Onerooms und Tworooms, die eher einem Officetel als einer Villa gleichkommen. Es lohnt sich auf jeden Fall, bei verschiedenen Budongsan vorbeizuschauen und auch den Suchradius zu erweitern, um eine Wohnung zu den bestmöglichen Konditionen zu ergattern.

jesimin@korea.kr

* Dieser Artikel wurde von einer Korea.net-Ehrenberichterstatterin verfasst. Unsere ehrenamtlichen Reporter kommen aus der ganzen Welt und teilen ihre Liebe und Leidenschaft über alle Dinge in Korea.